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柬埔寨投資行不行?台灣5間銀行在金邊獲利亮眼,柬埔寨商機我們有機會參與嗎?

柬埔寨

這幾年台灣的銀行,國泰世華、玉山銀行、兆豐銀行、合作金庫、第一銀行都跑去柬埔寨設立分行,台灣的銀行目前在柬埔寨各地的分行總數量超過50間以上,台灣本土銀行在柬埔寨投資到底要賺什麼,有投資這些銀行的朋友,柬埔寨其實貢獻蠻高的。

小資族群有不開銀行,跟我們有什麼關係?我們能夠有哪些投資選擇?

圖片來源: Yahoo新聞

提醒大家,所有投資標的都不見得適合每一個人,都需要自己聽過訊息之後分析自身狀態,沒有人能為你的投資決定跟損益負責喔。

不同時空與地區的利率產生利差

我在課程當中曾講過「為什麼老一輩總要我們用現金買房」這個議題,台灣的房貸利率民國80年的時候也是5-6%,在更早期還有12-13%的房貸利率,當時的活存利率也是5%定存利率8%,公務人員當時的18%也是時代下的產物,當時的環境如此,造就了老一輩的觀念。

但現在的房貸利率大概是2%,活存利率約0.2%有跟沒有一樣,當然使用資金的決策會差很多。

銀行到柬埔寨投資賺得就是利差

利率的調降、調升並非單一原因,但是你可以理解成,銀行是靠賺利息獲利的,如果大家都把錢存在銀行不貸款,那就需要支付很高利息給存款戶,銀行反而希望你拿錢去買房也好買其他金融商品也好,不要都放在銀行,因此就會調降利率,現在的人身上有借貸的非常多,尤其是房貸只要利率一高起來,錢存在銀行的人笑,錢拿去買房還在付房貸的人就哭泣了。

各國家的利率政策不同

每個國家利率政策會不太一樣,澳洲房貸利率就是5% 定存約2% 英國約7%,活存是沒有利息的,定存只能存小額而且限制很多,交易費跟行政費用極高,不能全部用我們身在台灣習慣的規則去看待每個國家的政策。

通常在較需要開發的國家利率會比較好,有些已開發國家甚至0利率還收銀行保管費,也就是因為這些需要開發的國家需要錢,如果他們的利率高就會引發外國資金的挹注來開發自己的國家。

因此根據金管會最新國銀統計出爐!首先,2022年上半年國銀在柬埔寨的獲利就大約是19.7億,對於台灣的國銀也有相當大貢獻。

人口紅利也影響國家未來發展

柬埔寨的生育率高,對外國企業來說就是極大的吸引力,因為只要人口越來越多,在各種產業上的需求都會越來越大,這些看起來還小的孩子們長大後10年,20年就會成為勞動力也會成為消費力,經濟需求會越來越大,學校要蓋、醫療要增加、人多東西才會有人買,如果人口已經沒有在成長了,那各種產業的需求也就會開始下降。

圖片來源:shuttersotck

國內使用美元且外匯無嚴格管制

柬埔寨因為並非外匯管制國,所以資金進出較容易,我在 <為何有錢人喜歡持有美元資產,美金常見6個用途>文章當中有講過,外匯管制國有哪些影響,大家可以去閱讀喔!簡單說就是外匯管制的國家你要把錢往其他國家匯出去是不能直接匯款的,需要層層申請跟審核。

而且柬埔寨也是美元資產國,雖然有自己的貨幣但是大家更喜歡用美金,美金基本上到處都流通,因此有很多資金喜歡從柬埔寨進出,因此2012年起柬埔寨每年都有7%經濟成長,保持飛快的成長速度一直到疫情後才受影響。

為什麼有人說金邊的房子漲太多不能買了?

你投資的房地產類型類型是哪一種?

住宅、商業、農地、科學園區,蓋遊樂園還是蓋商場,差別都很大喔!!

商辦住宅大樓

2012年期間因為柬埔寨飛速成長,加上政策友好,很多外國企業進駐導致當地外來人口增加速度相當快,因此他們有很多房子是蓋給外國人買的,本地人根本沒有人買得起,公寓也不符合本地人的住宅使用習慣,有很多都是租給或是賣給在當地工作的外國人的,真的有一段時間買柬埔寨房子的人都大大賺錢,就如同二十年前起步時的台灣,經濟帶動房價起飛,基期相對低檔時我自己的朋友也在當時投資了柬埔寨,他買的房也都是漲幅驚人,他自己是見好就收,4年前就把自己手上的兩間房都賣掉入袋為安了,獲利很不錯,但是這幾年開始供過於求,房價也相對高點甚至回跌,因此很多人會直接告訴你結論「柬埔寨的房子不能買」,但這不能買的房子大部分指的是早年大家投入比較多得住辦類型,並不是整個國家的房地產都沒有價值的意思。

經濟發展中區的商業用地

那這個國家是否還是適合投資?就要看你投資什麼類型了,房地產的還有一種類似REIT’s的投資方式,我認為還是可以的,REIT’s這種工具是將投資人的錢聚集一起共同管理,他可能投資的標地是商場、飯店、醫院、科技園區、等等….不一定是住宅大樓,因此基本上有商業在運作的地方通常就一定會有現金流,而且絕對是挑選過最精華的地段,那投資人賺的就是收益分紅,我們可以理解成類似當房東或是股東的意思,美股ETF裡面也有REIT’s的選項喔!可以選擇要投資商業用、醫療用甚至是遊樂園,不動產reits 投資模式多股權,但是還是要看實際上我們購買的商品合約,有時是產權、有時甚至是債權也有可能是REIT’s。

銀行有國家間的利差可賺,我們也有

剛剛講到柬埔寨的利率市場現在還是高利率的情況下,直接跟柬埔寨銀行針對建商貸款很高,對於建商來說還不如跟海外借款投資,因此在這樣的環境下,我們還可以有機會從中獲利7-9%不等,如果有美金要停泊個1-2年左右是可以考慮這樣的工具的。

如果資產多一點外加風險承擔度高一些的人還可以直接持有土地或房屋,利息跟增值兩頭賺,例如你覺得柬埔寨有可能是黑馬,投資報酬率超高,但是也有可能風險高,因此我用5%-10%的資產投入,畢竟成熟市場的投資報酬比較穩定沒有爆發性。

風險承擔度更低的人甚至可以考慮到柬埔寨的銀行(上述的國泰世華、玉山銀行、第一銀行、合作金庫)去開個戶定存美金就有5%以上了,完全合法只是開戶得飛過去比較麻煩而已。

金融管控成熟度需注意

當然歐美、日本其實在金融跟不懂產買賣的流程上是非常健全的,也都有監管機關在執行各項管控作業,但是因為是已發展國家因此要大幅成長的機會相對是沒有的,東協國家的經濟成長動能強,增值空間也大但是金融管控作業相對就比較沒這麼成熟,因此你投資的公司就很重要,我自己投資的公司是新加坡的公司並非柬埔寨當地的公司,是合法取得黃金地段的商業用地,距離金邊車站走路幾分鐘,可以說是金邊的信義區,附近都是百貨公司、飯店等等……

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投資需要每年檢視自己的資產配置

我非常常接觸到聽眾問我:「這個商品能保證安全嗎。」只要是投資都會有風險,連Facebook、微軟的股價都有漲跌,放在銀行也會有銀行倒閉的風險,我們誰都無法預測20-30年後的狀況,因此我們在做出投資決策的時候就必須要知道這是短年期投資還是長期投資,做出自己能夠承擔的投資決策,無論購買什麼商品都需要做資產分配喔。

如何簡單檢視標的是否值得投資

無論你投資的商品或是公司是哪一間都一樣,公司是否有嚴格規範,大家不需要一聽到柬埔寨就覺得詐騙,人口販子,台灣也有詐騙,人口販子,非法吸金的公司,只是剛好這次媒體針對柬埔寨報導比較大而已,該國家的發展還是持續在進行的。

國家跟當地的開發程度,基礎建設開發程度、該地區是否還有他國際大型集團進駐、是否有夠多國際型企業進駐,金流跟產權清楚嗎?過去建商的開發經驗跟品質,是否有外匯管制,外國人持有資產的法規,如果是在國內買賣,那這份契約是否符合台灣的法規、甚至有的企業體制比較大,銀行為了控管詐騙行為,銀行也會對於合約進行嚴格審查,有些公司會直接跟台灣當地銀行進行合約事先審查,確保客戶的金流,這些都是直得注意的喔!

上次的節目聊到境外保單的優勢與風險,反應相當好,希望這集柬埔寨的發展與房地產狀態,你們也會喜歡!

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