精算媽咪的家計簿

包租代管讓小資族用30萬開始投入房地產

包租代管

投資是循序漸進的過程,不可能一簇可及,手中有多少資源就先開始做多少事,無論幾千買ETF元到幾十萬做包租代管,或是百萬投入購屋,除了學習外也需要實際投入才會有收穫。

從2014年開始記帳開始逐漸累積起了小小的一桶金,之後我開始研究台股和美股的ETF。理財之路讓我更深入了解各種投資工具,但房地產一直是我較少接觸的領域。原因很簡單:房地產需要大量的時間和金錢,如果是剛開始接觸投資每個月手上資金只有幾千元的朋友比較難第一時間就以房地產為標的。

隨著財務狀況的改善,我開始考慮投入房地產,但又不想把所有的現金流都卡在一間房子裡,頻繁查閱房地產相關資訊後,萬能演算法帶我認識了藍太太,廣告主打快速收入又是高價課程,我的詐騙偵測雷達自動開啟,差點錯過藍太太的資訊。

最後透過實際上過課程的朋友介紹後,我也成為學員開始上課,意外發現內容非常紮實且實用,才算真正開始半隻腳踏入包租代管的世界。

包租代管是一種能夠持續產生收入的業務模式,類似於每月訂閱Netflix或Apple Music,每月收取房租,相較於傳統的買賣業有其獨特的優勢,透過藍太太的訪問帶領大家認識包租代管的世界。

藍太太是誰?

藍太太是一位創業女性,但是他的創業歷程充滿了坎坷與毅力,在發現自己罹患癌症之後為了忘卻煩惱,想讓自己忙碌,開始認真賣女裝創業,在疫情期間,女裝生意受到了重創,藍太太選擇轉型進入房地產包租代管行業。

她發現,這個行業能夠提供穩定的收入來源,讓她生活越來越輕鬆,因此也開始將這個模式規模化的進行,並且透過課程培育出自己的種子,最終希望可以朝企業化前進。

包租代管的現金轉速高,較快看到收益

購房需要大量資金,且現金收益不如包租代管來得快。包租代管適合剛起步,手上現金不足一百萬的人,轉速快,投資回報高。

藍太太以500萬資金舉例,購房五年後買賣的淨收益約為740萬,而包租代管可以同時開啟多戶的租金收入淨收益並不亞於房屋買賣,而且一旦出租就可以開始有現金流,萬一物件不如預期,失敗成本也比較低。

若是將初步的目標設定在20個租客,每月的收入大約就能達到10萬,建議大家以20個租客為目標,若是篩選租客時多用點心其實不會每天都有問題需要處理。

根據經驗法則,每一個全職客服約能服務80-100個租客,當然一開始的投入確實需要心力,但後期的管理相對輕鬆。她的線上課程涵蓋了從水電、租客管理到房屋整理的所有細節,提供超多模板和資源,讓新人能夠順利進入這個行業。

當然從選屋到裝修,水電都是一門學問

這些前置作業需要細心處理。課程中會教導學員如何快速上手,提供實戰經驗和方法論,讓新手也能順利進入這個領域。

我實際看過課程內容後才決定訪問藍太太的,的確細緻到連稅務跟開公司都有教,只要可以用錢買到知識跟經驗,省下多年的摸索時間就是賺到了,當然,在包租代管的領域跟任何領域都一樣,教的都不會只有一位老師,大家可以上網多看看選擇適合自己的老師來學習喔!

關於包租代管的一些擔憂

其實包租代管對我來說還是很新的領域,所以我也請教了藍太太我的一些擔憂

房東的成本增加他們真的願意嗎?

許多房東擔心包租代管會增加成本,如維修費用。甚至有些房東覺得租房子已經是他們的收入來源,不應再額外投入成本。

但其實有很多不同的房源,例如繼承了父母留下的老房子,但這些房子需要大規模翻修才能出租。這種情況下,子女身上若是沒有閒錢可以投入翻修房子就會一直空著,因此,導致雙北地區有大量空屋現象,許多屋主將老房子交給包租代管公司翻修後,看到成果後感受到情感上的傳承,覺得舊家成為了租客的新家,這是一種溫暖的情感交流。

是否合法化?

從2018年起,政府推動租屋產業透明化、產業化,並推出租金補貼等政策。這些政策促使房東合法繳稅,也提升了租屋市場的收益率,隨著房市熱度上升和利息調漲,屋主心態也漸漸的轉變願意接受合法繳稅。

共生公寓與分租的差異

共生公寓提供公共空間和廚房,讓租客在更舒適的環境中生活。例如,租客可以在公共空間一起煮飯、聊天,形成社交氛圍。

共生公寓究竟是什麼呢?共生公寓與分租的本質沒有不同,都是共用廁所、共用公共空間。

不過目前包租代管公司經營共生公寓的型態,差異性還是很大的。

共生公寓的特色

  1. 幫住戶選室友:根據年齡、興趣、工作背景把相似的族群聚在一起,讓北漂族群更能交到好朋友。
  2. 制定公約:在入住前就先制定生活公約,避免糾紛產生。
  3. 費用全包:有些業者會做全包式,也就是水電瓦斯都包含在租金內。
  4. 請打掃阿姨:有些業者每週固定請打掃阿姨幫住戶清潔整理房子,讓入宿的上班族回到家更輕鬆,可以好好休息。
  5. 社交活動資源:有些業者趁假日或節日針對自己旗下所有租客辦活動交流感情,可以讓大家更多互動交到更多朋友。

月租套房的特色

  1. 格套的套房 所謂的分租套房,通常是透天厝、公寓改建而成,接著依照房間數進行分租。房間坪數會落在4~8坪左右,具有獨立衛浴設備,水電費用需要自己付,隔出多間分租月租套房,可能導致房間隔音不佳、空間不符合消防法規等情況。
  2. 獨立套房 合政府的消防法規也比較安全,缺電視租金就會比較高,

共生公寓的維護成本較高,但是許多小資族群願意多花一點錢買舒適的服務跟空間,這些都反映在租金上,如果議價的能力好則獲利空間就會更大!如果你也想了解到如何用較少的頭期款進入房地產市場,並通過包租代管實現穩定收入,歡迎收聽我這兩集訪談喔!

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2.5 小時的線上說明會,藍太太會為你介紹包租代管是什麼?以及目前市場的機會在哪?有任何不懂的地方都可以直接發問

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